Российский рынок жилья: есть ли жизнь без «долёвки»?

Российские застройщики в ближайшее время  сосредоточатся на своевременном вводе начатых жилых объектов и получении необходимого разрешения на строительство новых. Такой прогноз сделал президент СРО «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров в ходе бизнес-бранча ИД «КоммерсантЪ» Санкт-Петербург: территория возможностей для девелоперов».

«Долёвки» больше не будет

Напомним: с 1 июля 2018 года вступил в силу Федеральный закон (ФЗ-175), вносящий изменения в закон о долевом строительстве (ФЗ-214).  Он предусматривает создание новой системы финансирования жилищного строительства, обеспечивающую защиту прав дольщиков. Одно из основных изменений — в том, что с 1 июля 2019 года застройщики теряют право напрямую привлекать деньги дольщиков. Продажа недвижимости должна будет происходить через систему эскроу-счетов в банках, а строительство домов – на привлеченные банковские кредиты. Для тех девелоперов, которые уже сейчас строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. Решения приняты, и бороться с ними бесполезно, считает Александр Вахмистров. Впрочем, Петербургу не стоит опасаться: по словам чиновника, город активно развивается и строится.

Несмотря на изменения в законодательстве и грядущую отмену долевого строительства, этот и следующий год обойдётся без катаклизмов на рынке жилой недвижимости, считает Александр Вахмистров. Если кто-то и обанкротится, то исключительно благодаря собственной политике, а не новым законам. Некоторые эксперты говорят, что в скором времени на рынке жилья останутся три-пять крупнейших застройщиков, но, по мнению Александра Вахмистрова, для массовых поглощений мелких компаний нет причин. «Крупных слияний не ожидаем, компании обеспечили себе заказ, выданными заранее разрешениями, может быть, кого-то подберут из тех, кто сейчас на грани банкротства», — сказал он.

Банки станут девелоперами

Вместе с новым законом изменилась и система финансирования строительства, отметил генеральный директор компании «КВС» Сергей Ярошенко, По его мнению, теперь самыми большими девелоперами станут банки. Застройщики вынуждены будут приходить в банки и доказывать эффективность своего проекта. Однако проблема банков – в том, что у них пока нет нужного количества персонала с профессиональными навыками в области строительства. Поэтому есть вероятность, что банки захотят работать с небольшими строительными компаниями, у которых меньшие риски: в случае провала проекта, банк возьмёт на себя все обязательства перед дольщиками.

Тепличные условия за миллиард

Об инвестиционной составляющей петербургского рынка недвижимости участникам дискуссии рассказал заместитель председателя Комитета по инвестициям Павел Борисенко. По его словам, сейчас капиталоёмкость инвестпроектов существенно снизилась: инвестор с объемом вложений от одного миллиарда рублей уже получает статус стратегического и все сопутствующие льготы. Напомним: в 2016 году требования к объему вложений снизили в 10 раз, но только для избранных сфер бизнеса. Проекты в сфере здравоохранения, образования, культуры, спорта, науки, а также создания гостиниц могли признаваться стратегическими при объеме вложений от 1,5 млрд рублей. В сфере недвижимости инвесторов сейчас всё меньше интересуют офисы и склады и всё больше – социальные и спортивные объекты, отметил Павел Борисенко. Кроме того, растёт интерес инвесторов к схемам ГЧП и стратегических проектов, где город берёт на себя реальные финансовые обязательства.

«Мы готовы слышать инвесторов и брать на себя обязательства», — заявил Борисенко. Он объяснил, что одна из задач Комитета по инвестициям – помощь в получении различного рода согласований. По его словам, комитет работает как проектная команда, выступая на стороне инвестора.

Инвесторы в лабиринте

Впрочем, с позиции представителей бизнеса ситуация выглядит не так радужно. Исполнительный директор АО «МФК Лахта Центр» Александр Бобков отметил, что чиновникам стоит помогать инвесторам понять, как работает система. «Вы проводите по лабиринту, а надо выпрямить лабиринт», — считает он.

Сейчас строительство – основной драйвер экономики, напоминает Александр Бобков. По его мнению, нужно сделать всё, чтобы застройщик остался в городе и реализовал свои замыслы. Однако сейчас, по его словам, происходит подмена понятий: девелоперы вынуждены сами идти в Комитет по строительству: получается, что первый шаг навстречу делают сами бизнесмены, а не власти. Пример тому – переезд в Петербург структур компании «Газпром», которые принесут городу налоговые поступления в объёме 25% городского бюджета.

Правила должны быть неизменными

С мнением Александра Бобкова согласился и Сергей Ярошенко. Если компания хочет строить в Петербурге, надо дать ей такую возможность, считает он. Эксперт напомнил собравшимся, что в Северной столице уже который год не осваивается бюджет. Это значит, что нет новых рабочих мест, не производятся необходимые материалы.

Основной способ, которым власть может поддержать инвестора – это не менять правила игры, считают представители бизнеса. По словам Александра Бобкова, инвестор всегда рассчитывает себестоимость проекта и закладывает резерв на непредвиденные расходы. «Не открою большую тайну, что любой инвестор по каждой основной статье проекта добавляет по 5-15% на непредвиденные расходы: изменения конъюнктуры и тому подобное, — сказал он. — Но статей много, и если по каждой из них закладываться на непредвиденность, то в результате получается цифра, которая весь проект делает нерентабельным, и инвестор от него отказывается». В числе неопределённых факторов может оказаться, например, тариф на подключение к инфраструктуре, модель расчётов которого порой непредсказуема. «Город должен гарантировать соблюдение обязательств, тогда будет дешевле квадратный метр и выгоднее строить», — считает Александр Бобков.

Екатерина Степанова
Фото:

Источник:UrbanLook




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *