Бизнес на первом этаже: как выбрать арендатора?

Коммерческие помещения на первых этажах домов уже давно стали частью современных жилых комплексов. Зачастую площади под будущие магазинчики, салоны красоты, фитнесс-клубы и отделения банков находят своих арендаторов и покупателей ещё до ввода жилья в эксплуатацию и тем более – до его полного заселения. Предприниматели понимают, что магазин или банк обязательно будут посещать и жители соседних домов, так что бизнесу, расположенному на территории жилого комплекса, гарантирован рынок сбыта и поток клиентов.

«Сегодня для формирования комфортной городской среды необходимо еще на этапе проектирования продумывать, какие коммерческие помещения будут размещаться на первых этажах, — отмечает генеральный директор московской управляющей компании «Развитие»  Владимир Савчук. — Если еще пять-десять лет назад застройщики не задумывались об этом и создавали на нижних этажах многофункциональные нежилые помещения, которые могли использоваться под разные цели, то сейчас ситуация изменилась». На данный момент застройщики действительно заинтересованы в том, чтобы создать сбалансированный пул арендаторов и обеспечить жильцов всем необходимым. Обычно набор наиболее востребованных коммерческих объектов достаточно предсказуем: магазины шаговой доступности, спа-салоны, кафе, рестораны, медицинские учреждения и многое другое. Однако планировать, какие именно объекты будут расположены на нижних этажах, нужно еще на этапе проектирования здания, поскольку многие из них требуют дополнительных инженерных систем и планировочных решений: дополнительной вентиляции и электрических мощностей, организации подъездов с разных сторон здания, зоны выгрузки-разгрузки.

Основными потенциальными клиентами торговых объектов в составе ЖК являются его жители, в меньшей степени – участники уличного пешеходного и автомобильного потока. Соответственно, самые перспективные торговые площади – те, фасады которых выходят на улицу. В такие магазины проще привлечь стороннего покупателя. Тем не менее, планировка современных ЖК не всегда позволяет сделать вход во все торговые объекты непосредственно с улицы, отрезая внешний людской трафик. Кроме того, не все ЖК располагаются на крупных транспортных и пешеходных артериях города. Поэтому при формировании пула арендаторов, необходимо опираться прежде всего на нужды и интересы жильцов, считают эксперты.

В последнее время стали популярны проекты, созданные в рамках концепций – искусства, культуры или спорта. Как отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome Алексей Гарстуков, в подобных комплексах формируется состав жильцов с вполне определенными интересами. В проектах, направленных на искусство и культуру логично размещение различных галерей и арт-кафе, а в комплексах, ориентированных на спорт, кроме спортивных секций, будет логично размещение магазина здорового питания.

Продать коммерческие помещения или сдавать их в аренду? Этот вопрос каждый застройщик решает по-своему. Так, Ирина Изотова, директор по маркетингу и продажам ГК «Гринвуд»  считает, что лучше и легче, когда все коммерческие площади принадлежат застройщику и пул арендаторов формируется и контролируется именно им или дочерней управляющей компанией. Если же застройщик продает такие помещения частным лицам и не имеет права согласовывать их дальнейшее назначение, то нужно суметь донести до покупателей идею концепции комплекса и планируемый изначально пул арендаторов. Это необходимо и в том случае, если этот вопрос в дальнейшем контролирует сторонняя УК. В противном случае у владельцев помещений есть риск вступить в конфликт с жильцами дома. «Например, если в семейном комплексе вдруг появится «бойкий офис» — это не порадует ни жителей, ни менеджеров, — говорит Ирина Изотова. — Одним будут мешать снующие автомобили, другим – детский крик. При поиске арендаторов всегда лучше прислушиваться к жильцам и их потребностям не пренебрегая при этом концепцией комплекса».

С мнением, что застройщику лучше оставить коммерческие помещения на нижних этажа в своей собственности и сдавать в аренду, согласна и директор по маркетингу компании «Биг Девелопмент» Вероника Манн. Она подчёркивает, что наличие подтвержденных арендаторов позитивно влияет на продажи жилого комплекса в целом: ведь можно сразу анонсировать потенциальным покупателям квартир, какая инфраструктура, какие товары и услуги будут в проекте.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв, в свою очередь, считает, что лучший регулятор при выборе арендаторов – «невидимая рука рынка». «Даже если на первых порах, скажем, аптек будет слишком много, а салонов красоты – слишком мало, то со временем лишние аптеки закроются и на их место придут салоны красоты». Кроме того, как отмечает эксперт, заранее предсказать конкретные объемы спроса на те или иные услуги крайне непросто, ведь застройщик не может точно спрогнозировать, какими будут жильцы  комплекса и их запросы. Таким образом, оптимальным вариантом будет доверить формирование пула арендаторов саморегулирующемуся рынку.

Фото:




Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован на сайте. Пожалуйста, заполните все поля, отмеченные *